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终极购房指南

不管您完成多少次购房,这都是艰巨的任务。幸运的是,我们整理了一份综合指南,将指导您完成各个难点。不管你’re a first time home 买方 or simply need a refresher, arm yourself with all the knowledge that you need to achieve the dream of homeownership.

决定租还是买

在决定是否购买房屋时,您应该问自己的第一个问题是,购买或租房最有意义?我们都知道这样一种说法:租金是浪费钱,而购买可以帮助您建立资产。但它’实际上,决策要比该表达式所暗示的复杂得多。让’考虑在哪种情况下租房是更明智的选择。

您负担得起房屋所有权费用吗?每月付款不仅仅包括本金和利息—它们还包括财产税,财产保险,甚至抵押保险。除抵押付款外,您还有定金,关闭费用,水电和维护费用。您是否已为这些前期费用和持续费用做好准备?如果没有,那么租房可能是您的最佳选择。

您 might also consider renting in the following situations:

  • 您正在搬迁到新地区’确定您想住的地方。先租房可以让您有机会了解该地区,并帮助您确定长期居住的地方。
  • 您正经历着重大的生活变化:新工作,婚姻,离婚或婴儿。这些情况通常伴随着情感和经济压力,因此建议您先租房子直到生活更加安定下来。
  • 您身处动荡的房地产市场。有时,当经济强劲时,房屋价格会迅速上涨,这就是所谓的“seller’s market.”在这种情况下,支付多于您应得的金额很容易。

了解房屋所有权’s Advantages

当然,房屋所有权具有很多优势,包括自豪感,安全性甚至可能是财富。其他优点包括:

税收减免 -通常,您可以从联邦和州所得税中扣除全部或部分抵押贷款利息,房地产税和其他购买费用(例如为降低利率而支付的积分)。将您的房屋用作办公室也可以提供减税的机会。请根据您的情况咨询会计师或注册会计师以获得具体的税收建议。

公平 -净值是房屋的数量 ’属于房主的值。要计算您的资产净值,您需要减去任何留置权(房屋利息),例如抵押,房屋净值贷款,所欠税款或所欠卖方。剩余的金额是房主’的权益。您可以通过两种方式来增加自己的资产—首先是减少抵押贷款的本金余额,其次是通过房屋的市值升值。

隐私 - 您r home is your sanctuary and you may live your life there, within legal bounds, generally as you see fit.

重塑 - 无论’的美化,外观更改或物理修改,房屋所有权使您能够“make it your own.”虽然某些更改可能需要城镇批准,或者需要房主的批准’协会,相对于您租用的物业,您将拥有更大的灵活性来更改您拥有的财产。

买房有很多好处。但是,房屋所有权也带有严重的财务要求。

财务要求

如果你 ’重新用现金买房,大部分都赢了’不适合你。但是,很多人不’没有足够的现金来直接购买房屋并需要抵押。简而言之,抵押贷款是以房地产为抵押的贷款(在这种情况下,您在房屋中的权益将作为贷款的抵押品)。

前期费用:预付款

尽管在某些情况下可能需要更高的首付,但典型的首付是销售价格的20%。此外,诸如FHA贷款之类的特殊融资计划可以提供较低的首付,范围为3.5%至5%。

在许多低首付情况下,将需要抵押保险,并将费用添加到您的每月抵押付款中。支付少于20%的首付还可能导致抵押贷款的利率提高。

Saving for a down payment is one of the first steps a prospective homeowner should take. If a parent or other relative helps you with the down payment, a lender may require a 礼品 letter certifying that the 礼品 is not a loan that must be paid back.

前期成本:结算成本

除预付款外,您还需要支付称为结算费用的费用。这些费用根据您的特定情况而有所不同,分为两类:发起费和产权/结算费。

原始费可以包括以下任何一项:管理费,申请费,承诺费,文件准备费,资金费,原始费,积分(预付利息),手续费,税务服务费,包销费和电汇服务费。这些有时统称为“junk fees.”它们会因您选择的贷方而异。

所有权/清算费用可以包括以下任何一项:评估费,律师或结案费,信用报告费,洪水证明费,病虫害检查费,快递/邮件费,调查费,所有权费(搜索和保险)。这些费用通常是相同的,与您选择的贷方无关。

前期费用:预付费用

除了预付定金和结算费用外,还有在结算时支付的费用,这些费用代表与购房相关的其他费用的预付款。“Prepaids”是诸如财产保险费,临时利息,房地产税和代管账户初始存款之类的项目的付款和/或押金。与购房相关的交易成本和预付成本总计占购买价格的2-4%,除了首付外还需要额外的节省。

贷款人要求的保证

评价-必须证明房屋值得您支付。

结构/机械强度 (房屋检查)-房屋必须处于良好的维修状态。

财产保护 (房主’s保险)-必须保护房屋免受财产损失和其他风险。

信誉度 (Credit Report)- 您 must be able to demonstrate that you have a history of repaying your debts according to established terms.

清除标题-房屋的名称不得包含“encumbrances”(对房屋的留置权或索偿要求)。

了解资格预审和预先批准

购买房屋的第一步通常是正式申请贷款并获得预先批准。

为了获得预先批准,您需要提交申请,提供收入和资产验证文档(工资单,W2、1099,纳税申报单,银行和投资对帐单)并检查您的信用。如果得到预先批准,贷方将为您提供一封信,指明您有资格获得的贷款金额。预先批准使买方处于更强的谈判地位,因为卖方认为预先批准的买方更为严肃,如果达成交易,则更有可能关闭。

How Much Can 您 Afford?

一般的经验法则是,您有能力购买抵押贷款为总收入两到二倍半的房屋。但是,收入仅是放款人关注的一半。另一半是您的费用。这是以下标准比率:1)贷款成本与收入的比率,以及2)贷款成本加上其他融资义务(其他房地产,汽车,轮船,RV,信用卡和分期付款等)的比率。 )发挥作用。

第一个比率称为“front end” or “付款收入比。”您可以通过合计每月总收入并将其乘以0.28来计算每月的最高住房付款:

每月总收入X .28(贷方前端比率)=每月最高房屋付款

第二个比率称为“back-end” or “debt to income” or “expense” ratio. 您 can calculate your maximum monthly 费用 ratio by totaling your monthly gross income and multiplying by .36. Then the total of your monthly mortgage payment and the monthly payments on your other financed debt cannot exceed this amount.

每月总收入X .36(总债务或后端比率)=最大每月债务–您当前的每月债务=剩余每月房屋付款金额

获得资格预审与预先批准

您可能会更进一步以确保自己’在寻找您负担得起的价格范围内的房屋。了解价格范围的最简单方法是与贷方交谈,向他们提供收入和债务信息,并估算您的承受能力。这就像自己动手做的方法,只有您与贷方交谈,他们可能会提出问题并需要其他信息。获得资格预审并没有’需要大量时间或金钱(而且通常是免费的)。那’的优势。缺点是您未获得正式批准。

检查您的信用评分

检查或撤消您的信用是抵押贷款批准流程的关键部分。贷款人会根据提供的条款使用您的债务总额,可提供给您的信用额度以及您的债务偿还历史,作为批准或拒绝贷款的主要因素。这有助于他们设置利率并确定是否需要抵押保险。

如果你 ’明智地使用信用并及时付款,那么您不应该’没有一个有资格获得贷款的问题。但是,如果您有高债务水平和延迟付款的历史记录,那么“charged off”根据您的债权人的要求或对未偿债务的判断,获得抵押的资格将更加困难且成本更高。

您’re entitled to review your credit report for free annually from each of the three major credit reporting agencies. 您 can contact 益百利, 创联, 要么 Equifax 您可以单独访问,也可以访问 www.annualcreditreport.com 并同时要求所有三个公司的报告。

了解房地产经纪人

现在你’重新准备购买时,必须回答的问题是:您应该自己前进吗
或使用代理?

作为买家,您不’通过不使用代理商获得任何收益,因为通常情况下,卖方向代理商付款’的佣金。一定比例的佣金(金额取决于当地习惯)“listing agent”(向卖方告知房屋供应情况的代理商’代表),剩余的佣金归买方’的代理商(代表您的代理商,买方)。典型的总佣金范围为5%至7%。

过去,房地产法和当地习俗规定代理商总是为卖方工作。现在’s not usually the case. Instead, you sign a contract specifying a 买方’的代理机构或代表。请记住,您可以控制代理为您工作的方式。

房地产经纪人可以协助以下方面:

决定你想要什么。代理商可以帮助您确定购买房屋的费用。他们可以推荐贷方,并代表您与贷方合作以使您有资格获得贷款。

寻找你的选择。代理商可以访问列出待售房屋的多重上市服务(或MLS)。您还可以通过参加开放式房屋,阅读论文来自己找到房屋’的房地产部分并在线搜索,您的经纪人是访问所有房屋的最佳地点,并可安排感兴趣的房屋的放映。

获取所有详细信息。您的代理人可以与您一起住家并指出您喜欢和不喜欢的地方,从而帮助您缩小搜索范围。代理也是有关房屋本身的信息源:房屋多长时间’市场,社区和学校系统,房屋’的最佳功能,等等。您的代理可以帮助您找到满足您特定需求和要求的匹配项,而不是被各种类型的属性所淹没。

选择策略。您的代理人还可以回答有关当前市场,利率和其他购房问题的问题。她还可以将您推荐给其他需要的专家,包括房屋检查员或贷方。

代表您进行谈判。当您提出房屋要约时,您的代理人将代表您进行谈判。代理商不仅可以在价格上而且在其他因素(例如电器,卖家)方面帮助您确定您所提供的产品’在关闭费用和其他谈判问题上的帮助)。代理商将撰写要约并提交给卖方’s agent.

涵盖细节。您的经纪人将引导您完成该过程,确保完成所有必要步骤,例如获得贷款,进行检查,完成标题搜索等。

雇用房地产经纪人

唐’只是和您遇到的第一个特工一起去。而是向家人,朋友和同事询问他们的代理人’ve worked.

一旦您 have a likely candidate or two, prepare a list of questions and interview your agent. Remember he or she is helping you with big financial and life decisions. Make sure you ask:How many homes the agent has listed in the past six months

  • 代理商卖了几套房子
  • 他们的沟通方式是什么
  • 有关其他参考

房地产的购买或销售过程是一条双向路。您需要对代理人诚实和现实,并期望他们也能提供同样的回报。沟通是客户与代理之间成功关系的关键要素。

 这是与房地产经纪人合作的最后三个技巧。

  • 考虑一个专门从事或至少出售并列出您感兴趣的社区中许多房屋的代理商。
  • 如果你 are first selling then buying a home, using the same agent may save you some money as the agent may be willing to reduce the selling commission.
  • 签署买家’s代理协议,其中规定了您的代理条款,例如与代理商和代理商的独家代理权’对您的职责。该协议应明确规定终止的理由和方式。

寻找合适的财产

您喜欢装修和自己动手的项目吗?还是您喜欢新事物和完美事物的类型?这些是您开始寻找房屋之前需要问自己的问题

现有房屋。较老的房屋可能带有魅力和成熟的社区,但同时也可能带有条件问题,这可能会令人头疼且负担沉重。

自1978年以来,所有新建或改建的房屋都必须无铅危害,因此,如果您’re buying an
老房子,请务必评估这种风险。也要确保
进行检查,因为老房子可能会掩盖其他惊喜。

新建筑。新房的优点是没有磨损。但是,它们的缺点是经常远离城镇或市中心,并且通常缺乏“established feel”带有老树,美化环境以及零售和文化设施。当然,城镇中的填充开发可能会兼具两者的优点—established but new.

位置决定一切。有一个常见的说法指出房地产的第一条规则是:位置。房地产的第二条规则是:位置。最后,房地产的第三条规则是:位置。事实是,您选择的房屋的位置将影响其他所有方面:您的满意度以及房屋的当前和未来价值。许多人根据通勤和学区之类的东西来选择自己的家。

Consider Resale Before 您 Buy。说到未来的价值,’考虑潜在的转售便利总是明智的。尽管有我们的意图,但生活中有一种有趣的方式让我们投掷曲线球。即使您可能打算长期居住在某个位置或“forever,” it doesn’t always work out that way. Consequently, it is wise to consider how desirable the home you choose might be for other 买方s.

选择邻居

对于许多人来说,他们所居住的邻里或社区比他们选择的房子同样重要,甚至更重要。邻近购物,学校,公园,步行道,公共交通,医疗保健设施等便利设施,直接影响生活质量和整体居家便利。您需要评估您的新社区是否符合许多人在购买房屋时所期望的常识性生活质量标准。

  • 在白天或晚上的不同时间开车穿过邻居或社区。在清晨,您’就能观察到居民上班和学生上学的效率。在白天,您’还将看到如何维护属性。傍晚或晚上访问将使您发现高峰时间的交通密度和交通噪音,路边停车位的可用性以及街道的照明程度。
  • 步行或骑自行车穿过附近地区,以更仔细地查看公共场所,例如学校,操场和公园。
  • 与当地的商店和企业主交谈。他们可能会提供与房主不同的观点,并可能使您对商业开发计划有一些了解。
  • 取决于您是否喜欢夜生活或是否’如果是早起的鸟儿,请检查您未来的邻居,以了解咖啡馆,餐馆和基本便利设施提供商(例如,超市和药店)的开闭时间。每天都执行任务以了解该地区其他服务提供商之间的距离。停车方便吗?
  • 查看当地学校董事会和镇或市议会的网站,以发现影响该地区的紧迫问题,并了解可能会影响您使用或享受房屋的能力的当地法规。另外,订阅或查看本地在线报纸。
  • 请访问当地警察局或经济发展网站,以获取有关犯罪率的信息以及其他社区信息。
  • 查看当地公用事业提供商和费率。有些地点可能有公共或私人提供者,有些甚至可能给您一个选择。

如果您有孩子(甚至没有),评估邻里及其学校是您寻找房屋的重要方面’t)。以下是要寻找的关键事项:

  • 预约参观当地学校并会见校长。
  • 社区网站上的研究学校考试成绩,师生比率,平均班级人数和特殊教育班级。
  • 与当地父母交谈以直接了解学校’的优点和缺点。
  • 询问交通方式以及学前和放学后的计划。

搜索过程

那里 are many ways to find your dream home. 您 may stumble upon it at an open house, while surfing the internet, or through your friendly neighborhood real estate agent. In addition to these popular ways of landing a home, there are some less-obvious methods, such as buying foreclosed properties or attending auctions. Here are some methods you can use to search.

在网上

全国房地产经纪人协会称,超过80%的购房者开始在互联网上进行房屋搜索。那’因为在网上寻找房屋有很多好处:您可以在家中舒适地做,而且’这是缩小和预先选择您要选择的属性的好方法’我想亲自结账。最重要的是,感谢今天’s时尚的技术,网络房地产网站使您可以查看房屋的照片’的内部和外部,而360度虚拟导览和视频则可以在您的显示器上实现您的梦想家园。

房地产经纪人

将近90%的房屋是通过房地产经纪人出售的。对于可用物业的列表,房地产经纪人通常会咨询多重上市服务(MLS),该服务是会员经纪人汇编的特定区域中可用房屋的注册表。但是,某些房屋卖方希望保持低调,并选择不在MLS中公开其财产。

专家代理人还可以使您胜过其他房屋猎人。许多经纪人会在物业出售之前收到早期警报,因此请与知道哪些房屋即将上市的经纪人保持密切联系!

报纸和杂志

报纸仍然占据着房地产广告的很大份额。它们列出了您可以在开放日查看的最大数量和最新属性的列表,以及查看时间表和地址。通常,您也可以找到论文’在线打印房地产信息。例如,HomeFinder.com上载有130多家报纸的房屋清单!

对于那些更喜欢以更传统的家庭狩猎方式入手的人,家庭杂志会提供摄影购物之旅,以可用的房屋价格发布特定地理区域内的房屋。但是请记住,印刷的房屋清单很快就会过时,并且某些房屋可能已经签约。

遗产和遗嘱认证律师

如果你呢’重新注视着一个空无一人的房子,但是你不’不知道其当前所有权的情况吗?它可能是房屋的主人搬入养老院或已去世的房屋。房屋可能正在清算中’称为遗嘱认证法院,或通过执行遗嘱。

因此,如果您喜欢冒险,请联系专门从事遗产规划或遗嘱认证程序的律师。在这些特殊房屋上市之前,律师是他们寻找房屋的绝佳来源。

开车穿越社区

在您附近漫步或开车’一直喜欢的ve是您自己在市场上发现新房的好方法。您还可以与可能认识房屋的当地居民聊天。’即将发售。一世’ve even known diligent home 买方s who knocked on the door of a home they’我一直在关注,并询问业主是否愿意出售。

朋友,家人和业务伙伴

口口相传是一些房屋在房地产社区以外出售的常见方式。这些销售称为“private sales,” and typically don’t involve real estate agents. 如果你 have your heart set on an area where you have seen few or no available homes, you may need to network with those that live there to get the inside scoop when a property does become available.

开放日

最终,你’我想出去亲自看一些财产。开放式房屋是一种有趣的方式,可以查看各种房屋,同时可以近距离观察社区。当您去开放式房屋时,拿起财产信息表,并记下您喜欢和不喜欢的地方。看完几套房屋后,这些笔记将帮助您记住特定的房地产详细信息。唐’不要害怕拍照,但请先咨询托管房地产代理商’s okay.

It’公开房的标准程序,以使用一些基本联系信息进行登录。但是,如果您不希望代理商与您联系,请确保在您的姓名旁边注明。另外,如果您有一个代理商将您带到无人陪伴的开放房屋中,那么您应该将此信息告知开放房屋主人并添加您的代理商’登录表上您名字旁边的名字。

当您参观房屋或与您谈论房屋的所有功能和优点时,有些经纪人喜欢将鼠标悬停在您上方。但是,如果您不想一个人呆着,请告诉代理您想花些时间看看周围的闲暇时间。它’打开壁橱和橱柜非常好,但要尊重主人’s personal property.

提出正确的问题

随时询问当地学校或社区,但不要’询问附近的概况’s residents or if the area is safe. These types of questions are discriminatory, and if an agent responds to them in 认真, he or she could be violating The Fair Housing Act. 如果你 need crime statistics, look them up online or visit the local police station.

如果你 ’在查看公寓时,请询问房东代理商是否有任何建议的特别评估以改善资本,例如新建屋顶。唐’别忘了询问关联’s “reserve fund,” or rainy-day money for unexpected repairs and maintenance. Another good question is whether the building or association allows condo owners to rent units. If so, what is the percentage allowed to be leased? 如果你 ’重新成为宠物爱好者,请验证您的建筑物’对允许猫和狗感兴趣,以及是否对宠物的数量及其体重有限制。

查看单户住宅时,请务必询问最近的改进,例如保温,新水管或其他可以升级的东西’没看到。如果房屋有地下室,则寻找渗水或洪水,这通常在地下室墙壁的底部很明显。询问您是否可以看到住宅不动产披露。大多数州都要求房屋销售商以书面形式披露任何已知的重大缺陷,例如破裂的地基墙或漏水的屋顶。即使屋顶看起来不错,也要询问代理商多大了。和唐’忽略窗户的年龄—如果最终更换它们,则将花费您很多钱。

请记住,大多数购房者及其经纪人都试图在自己的房屋上放出最好的面孔,以进行公开发售。鲜花,自制饼干以及新鲜的油漆和装饰品可以说“wow!”一定要越过舞台并专注于房屋’机械和结构系统。

考虑卖空,止赎和拍卖

房主或开发商有时会发现自己在财务上过度扩张,需要迅速清算其财产。尽管有些拍卖,止赎和低价房屋是便宜的,但在库存中进行除草以找到您可以接受的抵押品,而您的抵押贷款放贷人可能会望而却步。这些属性称为“distressed,”意味着它们可能处于恶劣的状态,可能剥夺了照明和卫生设备,缺少的设备,包括炉子和热水炉,电线等。

谨防恶意的房主,他们对抵押贷款人怀恨在心,他们可能在取消抵押品赎回权之前对房屋造成巨大损害。损坏可能从石膏板的穿孔到地下室被淹。

卖空

卖空是止赎前的房屋销售。为了控制损失,抵押贷款人有时会接受卖空,而不是进行止赎程序。卖空是指抵押贷款人与房主同意接受少于未偿还抵押贷款余额以偿还抵押贷款的情况。所有者在签署卖空协议时撤离该物业。

通常,卖空房屋的状况要比止赎房屋好,这是因为当事方已在合法止赎程序开始之前找到了解决方案。与止赎房屋和拍卖房屋一样,房屋在“as is” condition, although sometimes the 买方 will have the right to inspect the property, without the right to ask the lender to fix any defects.

止赎

丧失抵押品赎回权是由抵押贷款人发起诉讼的房屋,抵押贷款人根据抵押权协议有权赎回该财产。当您签署抵押票据时,该物业将用于抵押抵押贷款,并且如果抵押贷款付款额不是零,则贷方有权在房屋上取消抵押权’见面了。通常,已将被取消抵押品赎回权的房屋过冬,以减少财产损失的风险。排空管道,关闭热水,并上窗户。在某些情况下,“as is”条件可能会限制您可以检查物业的数量。

如果你 feel this is an option for you, tour several foreclosed homes to get a firsthand idea this type of investment is all about. Also go online to research lenders, mortgage banks or brokers, or real-estate auction specialists who work exclusively with properties in foreclosure in the area of your choice.

房地产拍卖

房地产拍卖也是潜在的便宜货。但是,这些天’适合不愿冒险的新手投资者。购买拍卖房屋时,’通常无视权,更不用说检查财产了,这意味着可以在看不见的情况下购买它。其中一些财产负担着所有权和契约问题,例如未付债权人(例如承包商)向房地产公司提出的留置权。

如果你 choose to go this route, deal with reputable residential real estate auction companies. Internet-based auctions are commonly just a way for 卖方s and 买方s to meet, with the web site assuming no liability for transaction details. The most common auction procedure is for the 买方 to bid on the home. If he’成功后,双方都根据州法律起草了房地产合同。

购买过程

在您想要的房屋上提供报价就像是要求中学恋爱的人跳舞—吓人的虽然在那里’在竞标过程中冒犯自己的风险很小,您应该在举手之前立即打牌。

一旦您’如果找到房屋,您的房地产经纪人或律师将以您的名义起草购买要约或合同,并由他或她提交给卖方’的代理人,律师或直接卖给卖方(如果房屋由所有者出售)。卖方可以通过以下三种方式之一进行响应:接受,拒绝或拒绝。

低价竞标

低于要价的房产竞标几乎与课程期间的价格相同’s called a “buyer’s market.” When there’s a glut of houses on the market, a prospective 买方 can confidently try to skim 10 percent off the asking price off the property. Much more than that and you may be out of luck. Many experts advise against subtracting more than 10 percent from the owner’s asking price.

但是,您可以通过保证卖方快速结清交易和大量的定金来提高相对较低的报价。或者,如果您在不要求免费升级的情况下接受房屋的当前状态,则可以以比其他竞标者更有利的方式让业主摇摆。

最高和最好的报价

有时,卖方或其代理商在谈判过程中会焦躁不安,要求您向他们报价您对房屋的最高和最佳报价。唐’如果您不是100%不确定要使用此特定属性,则请四肢走动。在将其他属性与迫使您盲目猜测其价值的属性进行比较之后,您始终可以重新考虑是否感到自己犯了一个错误。

全价优惠

那里’同意向卖方付款并不丢人’完整的要价而没有物物交换。如果你在家’re pining for is worth its price tag and you really want it, offer to pay the full asking price. Do you want to see your dream home slip through your hands because you want to pay $1,000 less for it? Another 买方 may show up five minutes after you, eager to pay that difference.

竞标大战

Engaging in a bidding war for a property with other interested 买方s is not for the faint of heart. Be warned that you may end up paying too much and regretting it. As one of an unknown number of rivals in a bidding war, neither you nor your agent will know how many offers the 卖方 has on the table, because real estate license laws allow 上市代理s to keep such information confidential in the 卖方’s interest.

如果您需要支付首付款,您可能最终不得不支付大量额外现金’出价最高的获胜者。取而代之的是,您可以保持冷静并远离多个报价和还价轮播。有时,您梦想中的家园的所有竞争对手可能会全力以赴,并呼吁停止竞标。谁知道,然后卖方可能会敲您的(旧)门,要求您提交购买要约。那样的话’最终会成为真正的赢家,可能会拥有以较低的购买价格与卖方进行交易的权力。

在购买过程的所有阶段,请保留您与卖方之间谈判的书面记录,以及与任何相关方所做的协议变更。在购房过程中,您可能不记得您希望卖方将其扔进地下室冰箱,或者检查高层公寓的大小和位置’s storage unit. 

决定提供多少

No one wants to pay more than they have to, but comparing home prices is not always black and white. 如果你 ’对一个以类似单位为特征的开发项目感兴趣的公寓,它’很容易计算出价格。但是如果你’如果您选择了老式的维多利亚时代或类似的东西,您的价格可能会更高。

比较房屋价格时,不要’麻烦当前正在出售或已签约的物业。等到回家’销售结束,因此您可以获得更准确的可比价值。您的经纪人将研究过去六个月中出售的可比较房地产,以确定您想要的房屋价格是否正确。这些“comparable sales”所谓的房屋非常相似—功能,年龄,平方英尺和位置—to the home you’re interested in. 

比较价格

比较销售价格是了解邻里房屋价值的好方法。它们应该是准则,而不是绝对的。有时,一个有上进心的卖方会抛售低于市价的房屋以摆脱它,相反,一个受欢迎的房地产可能会获得多个要约,使其价格超过标价。您可以防止在购买房屋时多付钱,在购买合同中应包含一条条款,规定房屋必须至少对合同价格进行评估。

提出要约

As a 买方, you want to pay the lowest possible amount for your new home, have flexible terms for items such as earnest-money deposits, mortgage commitments and closing dates. However, your offer must be acceptable to the home 卖方 as well. Many first-time 买方s forget that a contract should persuade the 卖方 to negotiate and then reach an agreement that everyone is happy with.

要约有很多部分,所有这些都是可以协商的。记住要谨慎选择战斗。首次开始房屋搜索时,请向您的律师或房地产经纪人索要合同的空白副本。花一些时间来熟悉它的规定。这样,当需要起草它时,您’会感到自在,并且会知道如何解决其中的各种选项。

Most contracts have standard (or boilerplate) language, in addition to blanks where you can fill in the exact terms and negotiating points of your offer. 如果你 don’如果不想填写合同的某些部分,只需将其划掉即可,将其排除在外。使用您所在州的批准合同’的房地产律师协会或当地的房地产经纪人委员会。您可能希望聘请律师来审查您的合同,然后再提交。

处理卖方异议

那里 are three outcomes when a purchase contract is presented to the 卖方:

  1. The 卖方 will accept the terms as initially presented and agree to the contract.
  2. The 卖方 will counteroffer by modifying some or all of the terms.
  3. The 卖方 will reject the terms and start over or
    走开。

The counteroffer is the most common scenario. Both 买方 and 卖方 should develop a strategy for negotiating, before the contract is formally presented.

还价就像排球。每次您还价还价给卖方时,您’用价格和条款更好地了解他们的立场。如果卖方不这样做’与他的标价没有太大关系,’s a sign that he’s digging in there.

Sometimes negotiations arrive at an impasse. Remember to stick with your original plan as to price and terms. 唐’t let emotions or pushy 卖方s alter your game plan—除非您选择让他们。 

签订合同

唐’不要急于通过谈判。合同的接受可能要花几个小时,最坏的是几周。如果任何一方将其对还价的响应延迟了一天以上,’,这是一个危险信号,因此请为所有还价提供合理的响应期限。

当您和卖方通过还价过程接受条款时,’称为验收。大多数州都要求所有合同,报价和其他条款必须以书面形式。每个还价应以书面形式向卖方或其代理商提出。禁止任何一方以口头形式提出任何要约。

了解保证金

在理想的世界中,如果您找到了梦想的家,则您和所有者可以签署购买合同,然后进行握手,然后再支付定金。在现实世界中,为了证明您的购房提议是“earnest,” or “in good faith,”您需要在购买合同上的签名墨水变干后立即把钱放到桌子上。

这笔定金是预付款的一小部分,表明买方’与卖方签订的合同中规定的执行协议的意图和意愿。买方通常以个人或经证明的支票形式付款,通常是发给卖方的房地产经纪人。存款将保存在托管帐户(一种信托基金)中,直到关闭。它’重要的是要知道,这笔定金不是购买房屋的额外费用。它将在结束时计入预付款中。

州房地产法律严格规范了房地产经纪人如何处理和管理这些独立的专业托管账户。经纪人不得在自己的商业银行帐户中存入任何诚意的款项。不过,请务必索取任何定金,以将其转交给房地产经纪人或经纪人。它应该以经纪支票的副本的形式出现’的抬头,以及接受支票的人的签名’交货,以及收到支票的日期和位置。

Earnest payment amounts vary widely. How much should you put down? The answer varies according to local custom and the relative seriousness to purchase the 买方 hopes to convey with their offer. A good rule of thumb is 1-2% of the purchase price.

如果事情出错了怎么办?

Although most purchase contracts stipulate that a 卖方 can keep the earnest-money deposit if a 买方 fails to complete the purchase of a home, the 卖方 and the 买方 can negotiate a different solution on how to distribute the earnest-money deposit between them.

如果发生关于谁的严重争执’责怪合同失败,您的房地产经纪人可以帮助您解决问题。如果其他所有方法均无效,则准备注销这笔钱作为罚款。

准备购买

Sometimes a prospective home 买方 decides they can’t go through with the purchase of a home. 如果你 have to cancel a home purchase, announce your decision as soon as possible, in order to avoid losing money and causing the 卖方 unnecessary hardship.

购房者退出购买合同的最常见原因是因为他们可以’•根据合同中规定的条款获得抵押承诺。当然,还有许多其他原因使买方或卖方决定不这样做’不想进行交易。取消购买合同的原因是’在关键问题上,处理它的过程更为重要。

写出来

It’如果家里有房子,相对容易撤回报价’卖方尚未签署购买合同。只要你不’如果卖方已书面接受合同,则您仍被视为处于购房过程的谈判阶段。如果您在此阶段改变主意,请房地产经纪人或律师草稿给卖方’的代表,指出您正在撤回报价。而且由于在所有各方签署购买合同之前,您绝不应该向卖方或其代理人交付任何保证金,因此,不应有任何保证金来弥补。

在卖方正式以书面形式接受合同后退出购买合同要复杂得多。如果您决定的日期在 ’称为应急期,在此期间,例如,律师审查了购买合同,或者正在制定和确认您的抵押权,则注销需要正式的书面程序。

在这种情况下,您的律师或代理人必须起草一封称为购买合同取消协议的书。这封信将包含一段段落,指出该合同的所有签署人都同意取消该合同中订立的所有协议,因此该合同被宣布为无效。该信还规定,任何诚意金应立即退还给签订合同的当事方。取消购买合同的协议还必须包括明显的信息,例如财产的地址,接受合同的日期,买方的名称等。随后,签署原始合同的买卖双方必须签署购买合同的取消。

合同违约

对于买方和卖方签署购买合同后改变主意,并且商定的检查,贷款批准或合同审查的时间期限已过的情况,情况更糟。在这种情况下,前买方被视为违约,并有可能损失其定金。大多数住宅购买合同都规定,如果买方违约,保证金将作为“违约金”移交给卖方。

在这种默认情况下,应咨询有经验的房地产律师以获取建议。

了解房屋检查

一旦您’已找到您的新房屋,请聘请有执照的房屋检查员来确保它’状况良好。大多数检查在您之后进行’您已经协商了购买合同(要约),但在某些情况下,在起草房地产合同之前,应考虑对房屋进行检查。如果房屋已空置,处于止赎状态或存在一些明显的材料缺陷(例如破裂的地基墙),请在起草合同之前对房屋进行检查。您在合同前对不良资产进行检查时发现的内容可能会改变您的想法’愿意为房屋付款

All real estate contracts contain a contingency clause allowing the 买方 to do a property inspection within five to 10 business days after written acceptance. Do not waive this contingency; inspections from the trained eye of an experienced professional who has likely inspected hundreds of homes are invaluable.

检查了什么?

一次房屋检查通常需要至少两个小时。检查员将仔细查看新房的所有系统和结构元素。许多买家认为,他们可以利用在房屋检查中发现的缺陷来重新协商购买价格。但是除非发现主要的结构缺陷,否则请假设您’仅限于要求卖方在关闭前修理问题。社区的法规和建筑法规各不相同,其中规定了对在检查过程中发现的违规行为进行更正的方法。

检查员应:

  • 检查房屋’外部,包括屋顶,烟囱,门廊,甲板和远离该物业的土壤等级。
  • 寻找基础墙和地板问题中的结构性裂缝。
  • 检查水压,管道是否泄漏以及废水管线是否正确排气。
  • 测试接线,电源插座和断路器开关或保险丝,并确保电气系统适合家用’s power needs.
  • 在厨房和洗衣房中运行所有主要设备。
  • 打开炉子和空调,并记下它们的使用年限。
  • 检查所有橱柜,门,窗和屏风。
  • 确保壁炉或燃木灶清洁且工作状态良好,并且符合当地建筑法规。

检验员将向您提供所有结构元素,机械系统和房间的最终报告,并列出他发现的所有缺陷,当您要求维修时,应向卖方显示。

下面是什么?

请记住,检查员可以’不要检查他们可以做的事情’看不见,就像墙壁的内部或地板下。如果他们认为在那里’如果墙内出现问题,例如霉菌,石棉或ra,他们会将其添加到报告中,并建议您雇用熟悉这些问题的专业检查员。房屋检查员不得损坏他们要检查的房屋。

房屋检查的另一个好处是,它可以让您知道重要项目的位置,例如天然气总管,管道检修面板,水阀以及断路器开关或保险丝。尽管检查员会指出可能需要立即注意的维护和维修问题,但他们绝对不应要求承包工作。这是好检查员要做的’t do.

选择固定利率或可调利率抵押

在固定利率抵押贷款中,抵押贷款票据的利率在整个贷款期内保持不变。固定利率抵押通常以10年,15年,20年,25年和30年的期限提供。

如果您打算在家里呆五年以上,或者如果您重视知道贷款的安全性,那么固定利率抵押贷款就是一种选择。’本金和利息的支付将永远不会改变。

确保您感兴趣的任何贷款在抵押票据中没有预付款惩罚条款。如果没有抵押贷款,那么如果您决定以适当的利率再融资,则可以自由地以更高的利率购物。

可调利率抵押

可调利率抵押贷款(ARM)的利率会在设定的时间段后根据各种经济指标进行调整。需要权衡的是,ARM的初始利率通常比固定利率的贷款低,这使其对于那些不愿意这样做的人非常有用。’计划在新房子里呆几年以上。

ARM的利率可能会下降,但也会上升,这就是为什么它们会带来固定利率贷款无法承担的风险’t。他们确实对每个调整期所能增加的利息有上限或下限,以及贷款期限的总体上限。

贷款类型

Most types of loan are available as both fixed- and adjustable-rate. 一旦您've decided between those two, there's still the matter of pinning down a loan type. Conventional 贷款 and FHA 贷款 (aka government backed 贷款) are the two most popular loan types in the country, and they're a great starting place. Learn more about them and their differences with our guide on conventional and FHA 贷款.

要了解有关贷款类型的更多信息,请单击此页面顶部的“贷款”链接。 

付款方式

首付

100%住房抵押贷款的日子已经一去不复返了(除非您有资格获得VA或USDA贷款),尽管使用常规贷款可以减低3%的贷款,但是’我需要有一个很好的信用评分。最常见的首付在10%到20%之间。

请记住,如果您的投入降低了20%以下,’还需要购买私人抵押贷款保险或PMI。这是每月额外的付款,弥补了您’被认为是放贷人的更大风险。

Some 买方s try to get creative in coming up with their down payment, but don’t低估了贷方。如果钱没有 ’他们来自银行,退休金或货币市场帐户,’我将按照论文的线索进行查找。

您可以通过以下几种方式支付预付款。

赠品

大多数贷方将允许与“gift”您属于所有预付款的一部分。贷方将要求他们签署所谓的“gift letter,”这样可以防止您承担额外的债务以偿还您的预付款。

个人退休帐户(IRA)资金

如果你 ’re a first-time home 买方, the Internal Revenue Service allows you to withdraw and use $10,000 from an IRA towards your down payment. Check with your tax accountant before withdrawing funds from an IRA. 如果你 ’再婚后,您和您的配偶各自最多可提取$ 10,000。

401(k)

您可以从401(k)或类似的退休计划中借款作为定金。但是,这样做有缺点。请与财务顾问或CPA联系以获取有关此问题的建议。

首付援助计划

Some states, counties, and local governments have down-payment assistance programs for first-time home 买方s who meet certain income guidelines. They might require you to purchase a home in a targeted area being redeveloped. Ask your loan officer if the area where you plan on buying has any of these lucrative down-payment assistance programs.

卖家协助

在某些情况下,购房者可能“gift” you the down payment. But beware of programs where the 卖方 makes a contribution to a nonprofit charity, and the charity gives a portion of the contribution to you as a 礼品. The program itself is not a problem, but the IRS has had issues with these programs and has contested tax exemptions in some cases.

抵押付款

抵押付款由几个部分组成:本金,利息,税金和保险。通常,这些组件由首字母缩写PITI指代。

主要 -本金是您借入的金额。在抵押贷款中,借入的钱为“amortized”或逐步偿还。对于您进行的每笔抵押付款,一部分付款用于减少本金,另一部分付款用于支付贷款利息。

利益 -利息是贷方为您借钱而获得的付款的增量。以百分比表示,利率越高,您的付款就越高。目前抵押贷款利息可抵税,但高收入借款人的某些上限除外。

税收 -在美国大部分地区,财产税是由州,县或地方辖区收取的。附加税也可能包括:学校税,公用事业税或其他特殊地区税。通常,将税与每次抵押付款一起递增地存入代管帐户,然后由贷方或贷款人转交给相应的政府机构。

保险 -放贷人要求在其融资的房屋上购买财产保险,以保护自己的权益免遭火灾和其他潜在损失。此外,在您违约的情况下,特定贷款可能需要抵押保险,以保护贷方。每月收取增量保险费,并在到期时转发给保险公司。

一旦您的房屋净值达到20%,抵押贷款保险就可以取消,尽管这不是’t自动取消。虽然应该在不再需要抵押保险时收到通知,但如果您认为自己的权益接近20%,则最好直接与贷方核对。

达成交易

贷款估算

贷款估算是一种披露表格,已于2015年10月生效,代替了以前的诚信评估。它描述了与贷款相关的费用,并列出了您的估计利率,税金,保险,每月还款和交易费用。您’您要求报价的每个贷方都会收到相同的表格,以便您更好地比较自己的选择。

了解房屋评估

房屋评估用于确定房地产的公平市场价值。在确定财产时’s current value.

该过程的工作原理如下:

  1. 对于政府担保的贷款,贷款人根据联邦授权的准则下令进行评估。如果房屋的评估价格低于合同价格,则抵押贷款人将仅提供最高贷款额。然后,买卖双方必须就如何解决差额达成协议:买卖双方必须放下更多的钱,或者修改合同以反映较低的估价。
  2. 鉴定人目视检查其功能,卧室,浴室的数量,位置,状况,剩余使用寿命以及其他可能影响房屋的因素’的价值。测量房间,绘制图表,为物业拍照,然后由评估师准备评估报告。鉴定检查是’与物理房屋检查相同。
  3. 检验后,评估师通过使用“成本法”或“销售比较法”来建立价值。
  • 成本法采用诸如本地建筑成本,人工费率和其他因素之类的可用信息来确定建造类似或可比房屋的成本。
  • 销售比较方法依赖于该地区最近的销售,并评估在年龄,样式,条件和位置方面可比或相似的物业,然后根据差异进行调整。

律师的职责

An attorney who specializes in residential real estate can review your purchase contract, preferably before you sign it. This is especially recommended for first-time home 买方s. The attorney will also work with your loan officer, the home 卖方’律师和代理商,以确保确定日期以进行律师批准,房屋检查,抵押承诺和其他紧急情况。

您的律师还将审查重要文件,包括契据,销售单(用于个人财产,例如家用电器)法律说明,抵押贷款文件,调查表以及产权和产权保险单。在某些州,律师会进行您的结案,而在其他州,他们可能会出席您的结案。全国各地的律师费用各不相同,但请记住,这是一个竞争激烈的市场,有许多提供商。

财产保险

当我们最不期望发生灾难并拥有房主时’的保险使我们免于多种形式的灾难—但不是所有的。您可以通过更广泛的政策和联邦洪水保险来增加其他保障。大多数抵押贷款人要求您在关闭或订立财产托管之前购买保险。

但是,某些贷方不’要求购买公寓保险。但是公寓协会可能要求您确保单位内部(包括财产)的安全,而州法律要求公寓协会确保建筑物及所有公共区域的外观。州保险法的适用范围和限额各不相同,因此请向您所在州的经验丰富的保险代理人咨询特定法律。它’明智的是在地震和龙卷风等自然灾害发生率高于正常水平的地区感受保险费率。在某些地区,可能根本无法以负担得起的价格获得保险,或者只能通过仅提供有限保险的州基金来获得。

政策类型根据具体情况而有所不同’s covered:

基本覆盖 -包括故意破坏,盗窃,爆炸,火灾,闪电,暴风雨,冰雹,窗户,玻璃破裂以及车辆,飞机和烟雾造成的损坏。

广泛的覆盖范围 -包括冰,雪,雨夹雪或下落的物体,管道破裂或冻结,供暖或空调系统和设备的损坏,电气系统和设备的电气故障以及结构崩溃。

责任范围 -赔偿公寓单位内部或单户住宅财产遭受的损失—例如,客人滑倒在浴缸中或摔倒在冰冷的人行道上。

重置成本保险 -包括更换建筑物的费用,但不包括土地费用。寻找保证
全部更换费用的100%。

免赔额 - The amount of loss 费用s you must pay before insurance payments kick in.

实际现金价值 -重置成本减去折旧。

防洪

你住在泛洪平原吗?那你最好有保险。大多数联邦政府资助的房屋贷款都要求您购买洪水保险。’在洪泛区重新购买财产。您的抵押贷款人将在申请过程中以及是否获得洪水证明’发现您的房屋位于洪泛区,’我需要购买保险。

联邦紧急事务管理局(FEMA)实施了国家洪水保险计划,该计划为参与社区的房主提供保险。 FEMA根据洪灾发生的可能性对洪灾区进行分类。评分为“A”风险最高,所有在A洪水区提供贷款的抵押贷款人都将要求借款人获得洪水保险。标有B,C,D,V和X的语言环境具有较低的风险,并且可能不需要强制性保险。

但是请记住,较低的风险并没有’并不意味着一个地区赢了’不会遭受严重的洪水。不断变化的天气模式可能会影响历史上避风港的地区’洪水模式可预测,缺乏防洪基础设施。

最终演练和资金

在闭幕式上可能出现问题。它们中的大多数很容易修复,但是有些会花费额外的时间来修复,在极少数情况下,您可能会有所谓的“dry closing.”这是所有文件齐备,但抵押贷款人的资金尚未到达律师,产权或托管公司的银行帐户时。一旦资金到位并将收益分配给卖方,产权公司和房地产经纪人,您将拥有新房。

最后的演练

在关闭前24小时对您的新房屋进行最后检查,以确保自房屋检查以来没有任何实质性变化,卖方已完成所有必要的维修并保持房屋清洁。没有卖家’除非已将其私人财产包括在购买合同中,否则应将其保留。确保清除地板,吸尘地毯,清洁浴室,擦拭厨房橱柜的内部空间以及路边没有堆积的垃圾。

在演练期间,您还应该找到电器,熔炉和空调的手册。如果你在家’重新购买有自动车库门开启器,应将其留给您测试。运行任何电器,冷热水,并冲洗马桶,以确保它们正常工作。如果有问题,或者看来业主可以’腾空房屋并在关闭时将其交付给您,并告知您的房地产经纪人或律师。

If there are any repair issues, work them out with the 卖方 at closing. 您 can ask him to compensate you for incomplete repairs or for newly discovered damage to the property.

交易截止日,产权公司将在您的新房中完成产权搜索,以发现可能导致问题的任何问题“cloud”你的题目。这些问题可能必须在结束时解决。您的律师应检查财产调查和法律说明,以确保该图准确地代表了您的土地’重新购买。如果这些文档中的任何一个有问题,则需要在所有人都在场的情况下在最后解决。

钱在哪里?

最棘手的结账问题之一是您贷款人的抵押资金迟到或无法到达。如今,大多数贷方以电子方式对资金进行电汇,从您的贷方转出资金’的帐户转到美联储,然后转到律师或产权公司’的帐户。根据电汇的发送时间,赢得的资金’总是准时到达。在您离开之前,最好致电进行结业的律师或产权公司以核实资金的到账。

Lastly, make sure you receive all the keys and alarm codes. 如果你 bought a condo, make sure that you’ve已收到邮箱,储物柜和单元钥匙。

那’s it! 您 have completed the 购房总路径®. 您 have a made an important step on another path—导致美国梦的那一个!

 

重要说明: 本指南中的信息不是法律建议,因此在做出任何购房决定时都不应依赖该信息。 读者应咨询自己的律师以获取针对其情况的法律建议。