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如何在FHA和常规贷款之间进行选择

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    唐·路斯

    唐·路斯

    高级抵押银行

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    NMLS:134635

    除非你’作为抵押贷款专家,在FHA贷款和常规贷款之间进行选择可能很棘手。幸运的是,我们’打算为您全力以赴—优点,缺点,要求以及选择方法。

    如果你 just want to sit back and relax, our mortgage blogger, Carter, can walk you through the basics in 这个短片。要深入了解FHA与传统贷款,请继续阅读。

     

    什么是FHA和常规抵押贷款?

    首先,让’我们将快速概览整个FHA与传统贷款的争论。

    FHA代表联邦住房管理局(Federal Housing Administration),这意味着FHA贷款由政府支持。最初,它们的创建是为了使信用受损或节省最少的购房者更容易获得房屋所有权。房地产市场崩溃之后,它们在所有收入水平上都变得很受欢迎,尤其是对于首次购房者。

    同时,常规贷款是您的普通贷款。他们不是’在政府的支持下,但必须符合特定的指导原则才能出售给房利美和房地美,然后转售给投资者—就像大多数抵押贷款一样。它们也很受欢迎。

    两种贷款均可为您提供灵活的类型(固定利率与可调整利率)以及期限(典型值为30年,尽管15年) 是另一个受欢迎的选择)。有几个例外,但我们’以后再说。

    总体而言,常规贷款和FHA贷款之间的区别是7个关键点。

    FHA与常规贷款的信贷准则

    让’首先从FHA贷款和常规贷款之间的最大差异开始。

    信用分数。

    由于FHA贷款是专门为向信用评分低且正在恢复的买家提供选择而创建的,因此’他们拥有最低的信用评分要求也就不足为奇了。这使得FHA贷款成为初次购房者的绝佳选择’有机会建立自己的信誉。

    信用等级为580或以上,可使您仅支付3.5%的首付。在579-500之间,您’我需要放下至少10%。如果你’想要获得FHA住房贷款,值得花580美元购买。

    同时,传统的抵押贷款信用评分通常需要更高。它’由于各个贷方的要求各不相同,并且也可能取决于其他财务因素,因此很难保证确切的数字。

    620通常是常规信用要求的下限。不过请记住 信贷影响利率。如果您的其余贷款申请一尘不染,虽然您可能可以低至620,但最好的利率保留给较高的信用评分。

    优胜者:两者。 真正的赢家取决于您的信用评分。

    FHA和常规97的预付款要求

    当大多数人听到“large loan,” they think “大笔的首付。”’不过,抵押贷款一定是这种情况。

    “我与之交谈的大多数客户和房地产经纪人都假设您需要10%到20%的首付才能买房,”总抵押贷款经理Terry Hastings说’的里奇菲尔德分公司。“许多人选择租房,因为他们没有’不知道他们可以买—并且可能比租房少付钱。”

    实际上,你不’甚至不必放下10%。或5%。

    有了FHA贷款,您最多可以放3.5%的首付。 您只需要获得至少580的信用评分并符合所有其他FHA准则(我们’ll get into later).

    使用常规贷款,您可以低至3%—something that’实际上称为常规97贷款。由于常规的97贷款在技术上与标准的常规贷款不同,因此它具有一些额外的限制:

    常规97贷款(首付3%)

    • 贷款必须是30年期固定利率贷款
    • 该物业必须是一个单元的单户住宅,合作公寓,PUD或公寓。
    • 物业将成为买家’s primary residence
    • 买方(或其中一名买方)可以’最近三年没有房子
    • 贷款金额为$ 424,100或以下

    当然,无论如何,许多首次购房者都符合这些限制,因此并非所有人都会遇到障碍。

    优胜者:传统。 如果你 want to go low, it doesn’得不到3%。

    FHA和常规贷款是否具有PMI?

    当然,如果您使用VA贷款以外的任何贷款支付的首付款少于20%,则意味着您’我得买私人抵押保险。私人抵押贷款保险(或PMI)在低抵押贷款违约的借款人的情况下为贷方提供保护—借款人可以拿起标签。

    对于传统贷款,PMI很简单:将其变成20%的股权,然后您’重新自由和清晰。这可能意味着最初要放下20%的房屋,或者支付PMI直到您每月的抵押贷款还款额达到20%。您的贷方应将您的PMI自动降低20%。

    但是,对于FHA贷款,情况就不同了。您’ll have to pay 贷款期限内的PMI 如果您最初支付的首付款少于10%。要摆脱支付PMI的麻烦,您’一旦建立了足够的权益,就必须重新融资。

    还有一个缺点? FHA贷款的PMI倾向于高于传统贷款。区别是’t dramatic, but it’要记住的事情。

    优胜者:传统。 能够尽快摆脱PMI是一大优势。

    FHA和常规抵押贷款的收入要求

    债务与收入(或DTI)比率 是你的另一个因素’在选择常规或FHA贷款时,将需要考虑。

    DTI听起来确实像—您每月收入中用于偿还债务的百分比(包括新抵押贷款)。

    尽管确切的要求可能(再次)因贷方而异,但大多数常规贷方将要求DTI比率等于或低于45%。

    但是,有了FHA贷款,如果借款人的状况良好,贷方通常会提供更多的灵活性。在某些情况下,您可能会看到接受的DTI比率高达55%。

    “今年夏天,我刚刚为有学生贷款的买家提供了一笔贷款,” Hastings said. ”即使父母支付了贷款,买方’对于房利美或房地美而言,该比率过高。联邦住房管理局批准了这笔贷款,没有它,她将无法购买房屋。从目前的情况来看,她每月的房租还不到房租。”

    优胜者:FHA. 如果你 have a lot of debt, an FHA might just be your ticket to a mortgage.

    FHA vs传统:利率之战

    这里’你没有一个有趣的区别’经常听到:FHA贷款的利率往往低于传统贷款。

    但是,如果这是唯一的因素,’向您推荐FHA,您可能需要再考虑一下。从历史上看,两者之间的差异很小,并且由于利率在贷方之间各有不同,因此,FHA附带的储蓄很容易通过在贷款期限内支付PMI来抵消。

    如果你’为了获得尽可能低的利率,还有其他降低利率的方法,例如选择浮动利率抵押贷款(ARM)或提前付款。

    优胜者:FHA。 但是只有一根头发.

    FHA和常规贷款的财产资格

    仅仅因为您有资格获得抵押贷款’不一定意味着您未来的房子会。

    由于FHA贷款由政府支持并旨在帮助家庭,因此它们对符合条件的房屋设置了更多限制。

    FHA财产准则

    • 必须由买方占领
    • 必须是您的主要居住地(即非度假或投资物业)
    • 必须在关闭后60天内被占用
    • 必须通过额外的家庭检查来评估安全性
    • 必须低于上限的贷款金额(具体取决于位置和物业大小)

    常规贷款财产限定词

    常规贷款的限制较少。第二套房屋和投资物业均符合条件,因此您无需进行特殊检查。他们也有一个上限贷款额,称为合格贷款限额。在大多数地区,上限为$ 424,100,尽管这个数字 高成本地区的增长 和为 多单元属性. 如果你 need more financing than that, a jumbo loan is your next step.

    当然啦’如果你是一个不同的故事’重新计划利用传统的97贷款放贷仅3%。在这种情况下,该物业必须是单户家庭,是您的主要住所,并且需要贷款额低于424,100美元(如我们的定金部分所述)。

    优胜者:传统。 在灵活性方面,传统方法很容易做到。

    再融资:常规贷款与FHA贷款

    这里’您可能尚未考虑的一件事:如果您想再融资5年或10年,会发生什么?

    有两笔贷款’几乎可以为您想要的任何贷款进行再融资,更改期限,利率甚至 取出现金.

    对于常规贷款,这将需要 大致相同的过程 首先获得了您的贷款,尽管现在您应该没有那么多压力了’再也不要尝试变戏法。

    但是,如果你’从FHA贷款再融资到另一FHA贷款,您可以使用称为FHA流线型的特殊程序进行。通常,您可以通过以下方式进行再融资:

    • 没有新的信用评分
    • 没有新的评估
    • 没有新的收入验证

    您可以想象,这可以节省时间并减少再融资的麻烦。

    优胜者:FHA。 简单快速总是很好。

    FHA与常规比较表

     FHA vs传统图表

    Which Mortgage Loan Should 您 Choose?

    当我们付诸实践时,哪笔贷款在客观上都比另一笔好。 这最终取决于您,您的财务状况以及您的未来计划。

    在以下情况下选择FHA贷款:

    • 您 have lower or no credit
    • 您 have a lot of debt already
    • 您 already have an FHA loan and want to refinance
    • 你不’计划在家里呆足够长的时间以达到20%的权益(这意味着您’无论哪种方式都将支付PMI)
    • 您 have a bankruptcy or foreclosure in your past

    在以下情况下选择常规贷款:

    • 您 have fair to excellent credit
    • 您 have a reasonably low DTI ratio
    • 您需要能够进行尽可能小的预付款
    • 您希望能够转储PMI而无需重新融资
    • 您’重新购买投资物业或第二套房

    如果你 want a personalized loan recommendation, check out our 申请表格。通过回答一些有关您的目标和地位的简单问题,您会收到一小段对您有意义的贷款清单。