;

终极融资指南

总路径 开始使用 下载PDF
亨利·弗洛雷斯(Henry 弗洛雷斯)

亨利·弗洛雷斯(Henry 弗洛雷斯)

抵押银行家

电话:(203)876-2200

电子邮件: [电子邮件 protected]

NMLS:1948565

事情发生了变化,您的房屋贷款也没有变化。无论您是20年前,5年前还是甚至去年拿出当前的住房贷款,您的财务状况和经济环境都已经改变的可能性都很大。

那’再融资的地方。

今天定’利率低的环境以及借款人可以使用的多种再融资选择,现在是重新评估您现有抵押贷款的绝佳时机。它’你完全有可能’会找到省钱的机会。为了帮助您做出决定,您’我需要了解再融资流程的步骤,并弄清楚是否’是您的正确选择。

了解再融资

当您进行再融资时,即表示您同意将现有的贷款替换为新的贷款。这意味着新的条款,费率和付款方式。通常,这些条款和价格应该对您有利,可以为您省钱并证明再融资过程的合理性。

您的第一批物品之一 ’我想查看一下您当前抵押的条款。您应该了解每个月要支付的金额,当前利率,当前抵押贷款的期限,在贷款期限内需要支付的金额以及是否需要支付预付款罚款。

该信息将帮助您与当今提供的新利率报价和计划进行公平的比较,并清楚地表明您考虑再融资是否合理。

例如这里’基本了解一下,以30万美元的30年期贷款支付6%的利率和3%的利率对您意味着什么:

 

当前贷款

建议的
新贷款

贷款额度

$ 300,000

$ 300,000

贷款期限

30年

30年

利率

6%

3%

付款

$ 1798.65

$ 1264.81

 

 

 

每月节省

 

$ 533.84

总付款

$ 647,514

$ 455,331.60

总储蓄

 

$ 192,182.40

当然,您还有许多其他因素’我需要考虑一下。您’我想确定您房屋中的净资产额,因为这将有助于缩小您可能有资格获得的再融资贷款类型,以及’我需要支付抵押保险。

您可能需要进行评估,这只是对房屋的专业评估’的当前价值。了解你的家’今天的价值对于帮助您确定最佳的融资选择至关重要。

与任何抵押贷款一样,再融资也需要完成文书工作,包括有助于确定您的资格的贷款申请。根据您选择的产品类型,您的贷款批准将基于各种个人财务因素。

好消息是,有各种各样的程序可以满足不同类型借款人和情况的需求,包括传统的再融资(信用评分,流动债务和贷款金额将严重影响批准)以及政府旨在帮助可能没有理想信用的房主的计划。根据“使房屋负担得起的法案”,甚至有几个程序可以帮助水下抵押贷款的人。

另外,请记住,您将被要求支付新贷款的交易费用,具体取决于您的贷方和所在地。您将需要对这些成本有一个很好的了解,并在确定是否适合您再融资时将其作为因素。您还应该检查收支平衡点,这将清楚地向您显示偿还通过再融资产生的结算费用所花费的时间。为了更清楚地了解这一点,让’看一个例子:

您已决定进行再融资,并将支付5,000美元的交易费用。新的贷款每月将节省200美元。下面的细分向您显示,要花费超过两年的时间(准确地说是25个月)才能收回您的交易费用。

总关闭费用:

                $5,000

每月节省的金额:

                $200

每年节省的金额:

               $ 200 x 12个月=每年$ 2,400

两年节省的金额:

               $ 200 x 48个月=两年内$ 4,800

在25个月内节省的金额,以完全收回结算成本:

                $5,000 in 25 months

根据您计划待在家里的时间长短,这可能有意义,也可能没有意义。

评估的最后一项考虑是税收问题。你应该检查一下你的税收减免’我会收到新的贷款与旧的贷款。扣除额是大还是小,差异有多大?冲销抵押贷款利息的能力对许多家庭而言是一项重大扣除’我想确保您的贷款不会亏钱。它’最好在搬家之前咨询您的税务顾问以对此进行审查。

知道你的目标

您可能有很多原因需要考虑进行再融资,因此在开始此过程之前,您应该明确目标。一定要分享你的东西’d希望通过与抵押贷款专业人员的再融资来实现目标,以便他们可以指导您选择最适合您当前需求的最佳产品。以下是房主通常选择再融资的一些关键原因。

利用较低的利率。

Long-term interest 费率 are close to record lows, and the reality is that we may never see them this low again. 如果你 are able to refinance before 费率 begin to climb, you may not only lower your monthly payment, but you could see tremendous savings over the life of your loan.

轻按房屋中的股权即可提取现金。

如果你 have a good deal of equity in your home, there may be an opportunity for you to refinance and use some of that equity for other purposes. This may be a good option if you need to use the money to pay down high interest rate credit cards or personal 贷款.

您甚至可能希望选择现金再融资来帮助支付大学学费,甚至资助新业务。攻一个’的房屋净值并非没有风险,因此您一定要先咨询抵押贷款专业人士。

移出可调利率抵押贷款。

也许您当前处于可调整利率抵押贷款(ARM)中,该抵押贷款很快就会调整。您的汇率可能会设置为远高于您今天锁定的汇率。

转换为另一种类型的贷款可能有助于防止您看到每月还款额大幅增加。您也可以选择使用更稳定的固定利率抵押产品。

缩短或延长抵押贷款的期限,以更好地满足您的财务状况。

如果你 are in a position to do so, you may want to shorten the length of your loan and move into a 15- or 20-year to help pay your mortgage off sooner and save money over the life of the loan.

另一方面,如果您的收入最近有所下降,则可能需要考虑更长的期限,这可以使每月的付款减少且易于管理。

从两笔抵押贷款转到另一笔。

也许您的原始抵押贷款有背负式贷款,并且当前正在分别支付两笔贷款。如果说’在这种情况下,如果您有一笔或两笔高利率贷款,您也许可以以一笔可观的节省额再融资为一笔贷款。

如果您拥有房利美或房地美拥有的贷款,请利用HARP。

该程序使您可以利用今天’市场,并减少每月还款额,无论您是否处于水下抵押贷款状态。该计划还具有更大的灵活性来进行资格认证。

退出需要私人抵押保险(PMI)的贷款。

如果你 purchased your home with a conventional home loan and put down less than 20% you were required to pay PMI which helps protect your lender against default on your loan.

取消此保险的一种方法是对房屋进行评估,以表明您已达到房屋20%的权益。不幸的是,对于某些类型的贷款,您可能必须为贷款期限或固定时间段支付PMI。

取消PMI付款的另一种方法是通过再融资。如果您的房屋价值增加了​​,并且拥有的权益超过20%,或者您在进行再融资时转换了贷款类型,则您赢了’不需要支付PMI,这可能意味着更多的节省。

正确准备

就像您首次申请抵押贷款时一样’我想确保您为完成再融资所需的一切做好了准备。您’我们需要做一些自己的研究,以确定实际上再融资是否适合您和您当前的财务状况。你有几个项目’我要确保您已涵盖:

检查您当前的抵押贷款。

如果不完全了解您当前的抵押贷款,则不应进行再融资。您将需要确定您是否会省下足够的钱以担保进行再融资。例如,如果您计划在下一两年内搬家,那可能就没有意义了。另外,如果您将要面临当前抵押贷款的预付款罚款,并且还贷几年,那么您’我想了解这一惩罚并将其作为您决定继续进行的因素。

查看您的信用报告。

您绝对需要确保您的信用报告上没有错误或问题。与过去相比,贷款要求越来越严格,您赢得了’不想在提交申请前先拖延贷款,以解决可能已经解决的问题。

Visit www.annualcreditreport.com for a free copy of your credit report. 如果你 do find any errors or issues, address them immediately and then move forward with your application. Although programs exist today for a variety of borrowers, the better your credit score the more options you’可以为您服务。

看一下您当前的未偿债务。

看一看您所有未偿债务。在许多情况下,贷方将审查您的债务收入比,以确定是否’太高了。这可能会影响您获得某些产品和某些最佳价格的资格。贷方通常会同时审查您的前端比率(即您的收入与所申请的抵押贷款之间的差额)以及后端比率(即月收入与债务之间的比率)—including your loan.

通常,贷方希望看到您的前端比率低于30%,而后端比率通常要更近一些,低于40%。不过请记住,根据联邦房屋可负担再融资计划,其中一些要求已得到放宽。

确认您有足够的资金来支付关闭费用。

您的关闭费用将根据与您合作的银行,贷方或经纪人向您收取的费用而有所不同。您应该预先了解这些费用。

请记住,你 ’我还想查看一下您通过每月的储蓄来收回您的期末成本要花费多长时间,并将其作为决定再融资的因素。毕竟,如果您需要花费数年的时间来弥补交易费用,’需要付款,如果您考虑在未来五年内采取行动,那么此时可能不是最佳的再融资决定。

但是,如果您将在两年内收回关闭费用,并计划在家里呆至少十年或更长时间,那么这段时间内节省的成本将是可观的,而且很可能是一个好举动。

联系贷方并进行比较。

就像您进行大量购买一样’货比三家总是一个好主意。即使您与过去曾与之共事的人一起工作,也请致电其他贷方,并确信您将获得可能获得的最佳利率,服务和产品。

Just be sure to watch out for and steer clear of anyone who mentions additional fees but does not clarify what they are for. Also, be aware of any hidden costs that may be rolled into your loan. Always be sure you completely understand the quotes you are getting. 如果你 have questions, don’不要害怕要求清楚的解释。

检查您的选择

当您开始探索产品选择时,请考虑一下您要寻找的贷款。

您喜欢固定利率抵押贷款的稳定性吗?您是否担心信用评分低并且有资格获得常规贷款?您打算在未来五到十年内搬家吗?您是迟到付款还是欠得比您的房屋实际价值还多?

在评估不同类型的可用产品时,请考虑您的特定财务状况和需求。这里’仔细看看您的某些程序’当您寻求再融资时,将会找到。

固定利率期权

顾名思义,固定利率抵押产品是一种在整个贷款期限内利率保持稳定的产品。这些贷款是最受欢迎的,通常提供30年,20年和15年选择。一些固定利率计划还允许使用现金套现选项,这样您就可以从房屋中提取资产。这些程序中的每一个都有许多好处。

30年固定利率 如果您打算长时间呆在家里,可能更理想,则希望保持固定利率的稳定性,并拥有良好的信用评分和足够的房屋净值来避免PMI。您的付款可能会较低,因为您要长期延长费用。不利的一面是,由于这笔贷款的期限超过30年,您最终将需要为该笔贷款支付更多的利息。

20年固定利率 提供30年的类似收益,但期限较短。通常你’也会在20年后看到更高的利率,并且能够更快还清贷款,从而减少您的利息’将在贷款期限内偿还。当然,由于您要在20年内还清这笔贷款,因此与30年期选择权相比,您每月会看到略高的还款额。

15年固定利率 可以让您在最短的时间内还清贷款,从而在贷款过程中为您节省了大量的利息。您也许也可以获得15年期贷款的最佳利率,并且可以更快地建立股票,但是,由于您选择在较短的时间内还清贷款,因此您的还款额会更高。

您可能会发现一些贷方还提供上述计划的十年固定选项和变体,您需要在固定的时间段内预先支付抵押贷款的利息,然后再支付剩余贷款本金。

这些贷款被称为仅利率期权。虽然不适合所有人,但如果您希望您的收入增加,正在寻找低每月付款金额并且不愿意,他们可能会更好地满足您的需求。’计划长时间在家中。

For example, a 30-year interest-only fixed-rate allows you to only pay interest upfront for the first 10 years. After that initial 10-year period is up, you will then need to pay down the principal in just 20 years. 如果你 plan to move in less than 10 years, you’d甚至从未开始支付本金。您应该清楚地了解这些类型的贷款的优缺点,因为它们与传统的固定利率贷款有很大的不同。

可调利率选项

可调利率抵押贷款,称为ARM,在固定时间段内提供较低的启动费。在该时间段过后,ARM将重新调整为完全索引的速率,该速率可能会比您的起始速率高得多。这可能意味着您的付款当时会增加。这些再融资贷款通常以30年期提供,并提供5、7或10年的初始低固定启动利率。

对于某些类型的借款人,ARM有明显的优势。首先,介绍利率通常低于固定利率期权,因此您的初始付款可能会较低。对于仅计划短期居住并计划在ARM调整至较高利率之前离开的借款人而言,此类贷款也是理想的选择。

如果您希望收入随着时间的推移而增加,并希望较低的付款额开始偿还贷款,ARM也是一个不错的选择。请记住,这些类型的贷款存在固有的风险。

尽管您可能计划在ARM调整之前搬家,但您的计划可能会改变,或者您可能无法在您想象的时间内出售房屋。利率可能会急剧上升,从而影响ARM调整的利率,并且您可能会看到实际付款中的大幅增长。您也可能看不到您原本希望的薪水增加,这可能会使ARM调整后很难跟上更高的薪水。

政府选择

在进行再融资时,您可能需要考虑很多政府计划。其中一些程序的资格条件不太严格,旨在帮助借款人成功管理其抵押贷款。

FHA贷款

通过FHA(联邦住房管理局)可以使用多种再融资计划,从固定利率到专门为持有当前FHA贷款的人设计的精简计划。即使您持有常规抵押贷款,也可以进行FHA再融资,因为它们通常没有那么严格的资格。

与传统的固定利率期权相似,您可以以30年或15年的期权获得FHA固定利率贷款。相同的好处将适用于常规固定利率—贷款过程中稳定利率的稳定性。

另外,如果您担心根据常规准则进行资格审查,则信贷要求可能不太严格。不利的一面是,如果您的房屋净资产不超过20%,FHA确实需要抵押贷款保险,因此您’我们需要将其计入您的每月总付款中,如果您要从传统贷款方式转换为FHA,则需要完成完整的贷款申请流程。

简化融资

如果您目前拥有良好的FHA贷款,并且正在寻找一种快速的再融资计划,可以降低您的利率和付款而无需评估,那么FHA简化再融资可能是一个很好的选择。

该程序通常没有那么严格的准则,因为’仅对那些已经获得批准并通过FHA资格审查并获得其原始住房贷款的人开放。但是,没有现金–FHA精简程序提供了out选项。

VA贷款

如果你 currently hold a VA贷款 or are eligible to move to one, there are also several available refinance options

现金返还VA再融资

该计划旨在帮助您开发房屋资产。自您购买以来,您的财产可能已经增加了价值’d想拿出部分股权来偿还其他账单。这笔贷款将使您可以使用多达90%的房屋’s current value.

利率期限再融资

利率定期再融资是针对可能正在转移到VA贷款的合格借款人,他们目前可能正在使用常规或ARM贷款。该计划可为多达100%的财产融资’的价值,从不要求抵押保险。这是固定利率贷款,提供与其他固定利率产品相同的稳定性。

减息再融资贷款(IRRRL)

这是针对目前处于VA贷款中的借款人的简化程序。它旨在帮助降低利率并更改贷款的总体条款,例如从ARM转换为固定利率。通常没有自付费用,也不需要评估。该程序的另一个巨大好处是可以减轻文档要求,并且通常可以快速处理。

家庭负担得起的再融资计划(HARP)

作为“负担得起的房屋计划”的一部分,持有房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)房屋贷款的借款人无法按照常规方法进行再融资,或者无法按揭进行抵押,可以利用HARP计划。

This program has a number of requirements, so you should be sure to check with your lender; however, overall it is designed to help borrowers refinance to obtain lower interest 费率 and reduce their payments. 如果你 are unsure if your loan is currently held by Fannie Mae or Freddie Mac, you can 在这里检查。

这些只是您可以使用的许多程序中的一部分。它’最好与信贷员联系,以检查您的个人情况并探索最佳产品以满足您的特定需求。

与专家合作

当您开始确定再融资是有意义的,并且开始缩小最适合您需求的产品的范围时,’我想开始与放贷人,更具体地说,是与您可以信任的信贷员合作。由于再融资贷款是一项重大的财务决策,因此您应寻求经验丰富的持牌贷款人员,他们可以帮助您根据个人需要做出最佳决策。您应该对您的贷款员和他们所代表的贷款机构都感到满意。您的信贷员必须有能力提供合理的建议,并成功指导您进行再融资。

如果你’过去曾与某人合作过,您可能想从那里开始。如果它’自从您与信贷员合作以来已经有一段时间了,请周围的朋友和家人推荐。还是不要’请随时与几位不同的信贷员联系,并对他们进行面试。对于大多数人来说,这是一生中最大的财务决策之一,而您想要最好的。唐’找一个你不适应的人。与贷款专家交谈时,您可能需要考虑以下问题。

你有执照吗?

所有州的抵押贷款人员必须获得许可。您可以在消费者处验证许可 全国抵押许可制度 (NMLS)网站。

你经营多久了?

鉴于当今的复杂性’的住房融资要求和可用的众多计划,您最好的选择是寻找精通各种财务状况的人。

您有我可以联系的前客户吗?

与曾与贷款人员合作过的前客户接触,并询问他们喜欢与该特定个人一起工作的情况。他们的优缺点是什么?没有人是完美的,但是你’我想从右脚开始,并且知道您正在与一位受到强烈推荐的人一起工作。

您是否有推荐合作伙伴,可以帮助我进行融资的其他方面(房地产律师,会计师等)?

经验丰富的信贷员应与他们合作并推荐许多本地专业推荐合作伙伴。如果您需要房地产律师或会计师提出问题或协助进行此过程,这将有助于您为贷款再融资。

我为什么要选择与您合作?

尽管这看起来很一般,’真正理解为什么某个人想要您的业务是一个很好的问题。他们只是在寻求快速融资,收取佣金并继续前进,还是更专注于扩大客户群,建立关系并与您长期合作?

他们是否在谈论引导您完成抵押贷款再融资,并在将来为您提供帮助?您相信他们想一生赢得您的信任和生意吗?那’你是那种信贷员’我想一起工作。

您的空房状况如何?

确保您清楚了解您的贷款员’从一开始就可用。如果他们在下午和晚上上班,而您的空闲时间仅在早晨,则可能不是最合适的时间。尽早了解这些障碍将为您节省时间和以后的麻烦。

您如何描述您的服务水平?

全面了解他们如何看待自己的客户服务水平。当他们回答这个问题时,您应该能够分辨出让他们的顾客真正满意对他们来说有多重要。你对他们有印象吗’会为您超越自我吗?你应该。

在整个再融资过程中,您将多久更新一次我?

了解信贷员计划多久更新一次您的贷款。您’我想确保他们的回答与您对更新的渴望明确吻合。您’我还想介绍您首选的联系方式,并确保您的贷款员可以按照您的方式向您转达消息’d like. It’如今,发现客户更喜欢短信或电子邮件而不是电话的情况并不少见。

结束交易

您可能还记得原始住房贷款的结束日和再融资可能并没有太大不同。在某些情况下,您将在结案代理人或律师处见面’办公室但是,这可能会有所不同。在其他情况下,您的律师将与结束代理人合作,安排所有文件的签署,而无需举行正式会议。无论您关闭的位置如何,该过程都将保持不变。

您将被要求:

  • 仔细检查并签署所有贷款文件。
  • 提供认证或收银员’支票支付所有结账费用。
  • 如果要向房主付款,请设置一个托管账户(如果适用)’您的抵押贷款支付的保险费和税费。
  • 提供房主证明’s insurance.

在闭幕式上,您还将收到的副本,并需要签名以下内容:

闭幕披露。这是您的总关闭费用的逐行详细说明。

信托或抵押契据。 如果您应该拖欠贷款,本文档详细说明了作为担保的财产留置权。

期票。 这是一份文件,声明您同意贷款的所有条款,包括您承诺在贷款的整个使用期内按时,全额和适当地向抵押贷款人付款。

律师应在截止日指导您完成此过程,并解释您所签署的每份文件。确保解决任何问题或您不做的任何事情’不能立即理解。

管理抵押

一旦您的再融资完成并且您已关闭贷款,请定期与您的信贷员联系。它’通常最好计划年度抵押贷款审查。这是一个很好的机会,可以验证您目前所拥有的抵押贷款是否仍然适合您的特定财务需求。

就像现在适合​​您的再融资一样,将来您的需求可能会发生变化,并且您可能会发现目标也发生了变化。也许你’您需要利用您房屋中的部分资产再进行再融资,否则您会’我决定搬家,需要购买新的抵押贷款。

无论情况如何,复查抵押贷款及其对您当前财务状况的适应性都具有明智的财务意义,并且应该确保您每年都要履行一项承诺。